Стратегии инвестиций в земельные участки Подмосковья.

Экономика

Подготовка к покупке

Помимо всех нюансов с коммуникациями, видом земли, удаленностью от столицы существует еще информация, способная повысить вашу прибыль, независимо от того, пассивный вы инвестор, либо собираетесь активно модернизировать участок.

Перво-наперво изучите генеральный план развития поселения/района. Они обязаны быть абсолютно везде, чаще всего имеются в свободном доступе на региональном сайте властей. Если нет – не поленитесь заехать и посмотреть. Что вам это даст?

Вы можете увидеть, что ваша потенциальная покупка, находящаяся в стороне от «цивилизации», скоро будет впритык располагаться к новому жилому району, коттеджному поселку или магистрали. После начала строительства этих объектов цена резко возрастет.

Обратная ситуация – по всем параметрам выгодная земля через год окажется в нескольких десятках метров от новой высоковольтной линии, и ничего, кроме убытков, вы не получите.

Основные преимущества и недостатки совершения инвестиций в землю

  1. Низкая ликвидность (проще говоря доходность). Приобретение земельных участков — это долгосрочные вложения и стоимость земли не так подвержено колебаниям рынка как та же недвижимость;
  2. Налог на землю. Да, Вы не ослышались за наличие земельных участков нужно платить земельный налог до 1,5% стоимости самого участка (это я указал максимальный размер налога, а так он  начинается с 0,3%);
  3. Ограничение применения земельного участка. Вы не можете по своему усмотрению делать с участком все что захотите и должны использовать его по прямому назначению. В случае если участок под ИЖС (строительство), то Вы не можете его использовать ни под что другое, или участок под сельское хозяйство, то Вы не можете на нем строить дома (хотя при желании целевое назначение участка можно изменить, правда бумажной волокиты не избежать).

Теперь поговорим о преимуществах вложений в землю:

  1. Низкая стоимость. Все конечно зависит от города и пригорода где Вы будете приобретать земельные участки. В большинстве своем стоимость земли не большая;
  2. Самостоятельная капитализация земельного участка. В случае самостоятельного использования земельного участка по назначению Вы значительно увеличите его стоимость;
  3. Многофункциональность. В независимости от того для чего Вы приобрели землю, в любой момент Вы можете перевести свой земельный участок под любую деятельность. Так что у Вас есть выбор и Вы сможете на этом заработать. Например больше всего ценятся участки под строительство и переведя участок который был под сельское хозяйство, Вы сможете его продать под застройку;
  4. Надежность. Я уже говорил до этого, что инвестиции в землю хоть и долгосрочное, но надежное капиталовложение. Земля постоянно растет в цене и Вы просто можете спустя пару лет продать ее уже за более высокую цену и заработать на этом.

Повторюсь еще раз, что инвестировать лучше всего стоит в земельные участки под строительство жилой или коммерческой недвижимости именно в таком случае Вы получите максимальную прибыль.

Вот основные моменты которые я хотел рассказать об инвестировании в земельные участки. Я обязательно в последующем еще напишу статьи об инвестировании в землю.

Можете попробовать себя инвестором на бирже Форекс, что здесь хорошо -вложив 5000 можно заработать за 1 день 500 000, а можно и потерять.

Инвестиции в земельные участки в равной степени, как и все финансовые инструменты, обладают преимуществами и недостатками. Обобщим и рассмотрим их более подробно.

  • Сравнительная дешевизна. Если не гнаться за земельными участками в Подмосковье, цена которых может достигать нескольких миллионов у.е., то можно приобрести землю довольно дешево. В некоторых, даже довольно крупных городах, не составит особого труда купить небольшой участок земли всего за пару-тройку тысяч долларов.
  • Капитализация. Облагораживание земли или постройка на ней объекта недвижимости всегда даст возможность получить на ней доход. Такой метод заработка считается беспроигрышным.
  • Многофункциональность. Как уже говорилось, независимо от типа участка и его местоположения, всегда найдется способ применения земле и возможность заработать на ней.
  • Надежность капиталовложений. Считается, что рынок земли, как и рынок недвижимости подвержен постоянному росту цены. Это позволяет немного заработать на земле, даже если купить участок и в последующем просто его перепродать.
  • Относительно низкий уровень ликвидности. Спрос на земельные участки есть всегда, однако он не так высок, как скажем на недвижимость. Покупка земли относится к долгосрочным инструментам капиталовложений. Реализация возможных перспективных и доходных проектов может увеличить привлекательность к конкретному участку.
  • Наличие налога на землю. В нашей стране введен налог на землю, который обязывает владельцев земли к его уплате. Его размер колеблется от 0,3 до 1,5% стоимости участка, в зависимости от типа.
  • Наличие законных ограничений. Государство не позволяет использовать владельцам земли по своему усмотрению, так как они имеют свое целевое назначение, в рамках которого может осуществляться земельная эксплуатация.

Как уже говорилось, ввиду многофункциональности земельных участков, вложения средств в них можно возвращать разными законными способами. Выбор зависит от целей инвестирования, желания вкладчика получить прибыль и его трудолюбия. Выделим же три основных способа получения прибыли:

  • вложение денег в земельный участок с целью его перепродажи;
  • вложение денег в участок с целью возведения объекта коммерческой недвижимости и его продажи или сдачи в аренду;
  • вложение денег в участок с целью постройки жилого дома.

По подсчетам экспертов, при удачном выборе участка и места его нахождения, доходность за несколько лет может составить от 20 до 40% без каких-либо дополнительных вложений. В тоже время при неудачном выборе, его цена может существенно понизиться, что приведет к убыткам.

Еще по теме  Как инвестировать в vlv mining

Максимальной долгосрочностью вложений отличаются инвестиции в землю, в целях постройки недвижимости и ее продажи или сдачи в аренду. И если в случае продажи, срок возврата средств определяется сроками строительства и самой продажи, то при аренде он составит не менее 10–15 лет. Поэтому при планировании такого вида инвестирования необходимо руководствоваться грамотным анализом выбираемого участка.

Привлекательность третьего возможного способа вложения денег куда выше. Жилая недвижимость имеет более высокий спрос, чем коммерческая. Покупка земли, ее обустройство, постройка жилого дома и его продажа могут занять 1,5–2 года. Что касается доходности, то по подсчетам экспертов, она может достигать 40–60% от первоначальных вложений.

Стоимость земли в Московской области, 2015 г.

Пассивные инвестиции в землю

Под пассивным заработком на земельных участках подразумевается покупка их и удержание в собственности в ожидании роста цены. Сразу скажем, на быструю прибыль здесь рассчитывать не приходится. В разнообразные кризисы владельцам такой недвижимости приходится продавать ее со значительной скидкой, порой себе в убыток.

Поэтому пассивное инвестирование подойдет тем, кто готов вложить деньги всерьез и надолго. На длительной дистанции времени земля все равно по росту цены обгонит показатель инфляции, т.е. такое вложение будет выгоднее банковского депозита (и надежнее – земля никогда не обанкротится). Но будьте готовы ожидать роста цены несколько лет.

Можно часто услышать мнение, что пассивное инвестирование в землю изжило себя – сейчас землю продают дешевле себестоимости, а во всем виноват кризис. Но там, где все видят проблему, разумный инвестор видит возможность с огромной скидкой купить участки, которые потом быстро пойдут в рост (все кризисы заканчиваются рано или поздно).

Купленную землю не обязательно держать в «запасе» с приятными мыслями, что вы владелец недвижимости. Можно получить дополнительный доход со своих владений (и что важно — немедленный).

Наиболее очевидное решение – сдача земли в аренду. Такой вариант идеально подходит для земель сельхозназначения. Купили участок, сдали в долгосрочную аренду фермерам и собираете ежегодную (или как договоритесь) плату. Сама земля от этого в цене, конечно же, не теряет. Схема такая же, как и при покупке квартиры для сдачи ее внаем.

Инвестиция с целью смены целевого назначения

Когда будете звонить продавцу земельного участка в первый раз,  спрашивайте сразу целевое назначение земли: от этого  будет зависеть, можно ли будет  на этом участке строиться.

Ограничения, связанные с целевым назначением земли, на которых спотыкаются инвесторы:

  1. На участках, с целевым назначением огородничество, нельзя возводить капитальных построек.
  2. На участке для садоводства, строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя (теоретически можно пройти через суд и прописаться самому с семьей, но поставить прописку на поток не удастся).
  3. Владельцу дачного участкауже предоставляется возможность возведения полноценного жилого дома.
  4. Земля ЛПХ для ведения личного подсобного хозяйства. Многие покупатели считают, что на землях ЛПХ можно строить жилые дома. В некоторых случаях это возможно — когда речь идет о территории, которая находится в границах поселений. Если нет, то строить на таких участках по закону нельзя.
  5. И только статус ИЖС предназначен под застройку  жилого дома

Не верьте словам о том, что купленный участок можно будет без проблем перевести в другую категорию земель. Простого способа сделать из участка сельхозназначения участок ИЖС  нет.

Инвестирование в недвижимость

Существует достаточно большое количество ограничений связанных с застройкой участка и процедура перевода не так проста, как заявляют продавцы:

  1. Важна непосредственная близость к населенному пункту
  2. Требуется согласование с администрацией населенного пункта, к которому примыкает этот участок
  3. Проводятся общественные слушания, на которых уже принимается решение о переводе категории земли.
  4. На прохождение всех  формальностей у вас уйдет много времени, вам потребуются  вложения, которые сопоставимы со стоимостью самого земельного участка до перевода его в статус ИЖС.
  5. Выбирая участок рядом с водоемом, обязательно проверьте, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений. Например, не относился ли он к землям природоохранного и историко-культурного назначения.
    В 90-х годах была неразбериха с переводом таких участков в в земли под «индивидуальное жилищное строительство» . Покупка такого участка может вам выйти боком, есть риск впоследствии участок потерять.
  6. Если вы хотите приобрести свободный участок без каких либо построек, то вам обязательно нужно выяснить возможности и ограничения застройки в данной местности.
  7. Уточните план застройки ближайших территорий, для того что бы, не поучилось так, что вы купили участок, а через несколько лет через дорогу построят свиноферму или коровник

Часто инвесторы покупают с/х землю с целью в последующем изменить целевое назначение использования участка и продать землю значительно дороже. Но такое возможно сделать далеко не всегда – нужно, чтобы земли находились в границах населенного пункта либо, как минимум, прилегали к ним.

Способ считается относительно рискованным, т.к. гарантий, что назначение будет сменено, нет (если, конечно, вы не владеете инсайдерской информацией – в таком случае риски минимальны). Идеальный вариант, когда земля покупается вдали от населенного пункта, но вы знаете, что в скором времени он будет расширяться именно в эту сторону.

Еще один момент, о котором часто забывают начинающие инвесторы – пригодность земля для определенной деятельности. Речь идет не о целевом назначении по документам (которое вы, само собой, проверяете в первую очередь), а о качестве грунта.

Пример. Вы покупаете землю сельхозназначения с целью сменить затем назначение на ИЖС (чуть ниже мы разберем такой вид инвестиций). Но затем оказывается, что грунт на участке плохо подходит для капитального строительства и дом для потенциального покупателя выйдет «золотым» по стоимости постройки. Вам придется либо вводить людей в заблуждение (что может поставить крест на дальнейшем бизнесе), либо продавать с околонулевой прибылью.

Еще по теме  Займ от МФО Езаем (Ezaem): условия, отзывы заемщиков

Подводные камни «земельных» инвестиций

Приобретая земельный участок и вкладывая в него деньги нужно знать о том какие вообще бывают участки:

  1. Земельный участок в целях добычи полезных ископаемых. Тут новичкам делать нечего, так как такие участки продаются на аукционах, где участвуют серьезные компании и стоимость их просто заоблачная;
  2. Земельный участок для выращивания сельхоз культур. В последний год этот вид инвестирования стал довольно популярен и на это есть несколько причин: востребованность такой земли у фермеров (продуктовое эмбарго дало новый толчок этой отрасли) и вторая это поддержка государством сельхозпроизводителей;
  3. Земельный участок под застройку. Это пожалуй самое востребованное направление и инвестировать деньги в этом направлении очень выгодно.

Современные инвесторы рассматривают инвестирование в землю с той позиции, что на ней есть недвижимость или эту недвижимость можно на данном участке можно возвести. Такой способ инвестиций отличается особой прибыльностью (если конечно не брать во внимание первый пункт который доступен только избранным).

Выбор правильной стратегии - залог успеха.

Земельные участки рекомендуется приобретать либо в черте города, либо вблизи больших городов, именно такая земля быстрее всего окупается и растет в цене.

В черте города на земельных участках как правило возводят более доходную коммерческую недвижимость, что же касается пригорода, то там организуют зоны отдыха.

Несмотря на привлекательность, инвестиции в земельные участки сопряжены с определенными рисками, которые могут появиться уже после покупки земли. Так, целесообразным будет перед проведением сделки с землей, собрать о ней максимальный объем информации. Инвестору стоит обратить внимание на следующие аспекты:

  1. Проверить юридическую «чистоту» земельного участка. Для этого нужно проверить подлинность правоустанавливающих документов, наличие арестов и отчуждений, долевых собственников, аренды и т.д.
  2. Выяснить целевое назначения земли и неотнесенность ее к природоохранным зонам. Задумывая проект, важно быть уверенным в возможности его реализации на конкретном участке. Ведь вполне возможно целевое назначение земли не позволяет этого.
  3. Убедиться в отсутствии грунтовых вод и опасности паводков. Такие факторы исключат возможность возведения на участке строений, ввиду чего его цена уменьшится в разы.
  4. Определить наличие инфраструктуры и транспортной доступности. Под инфраструктурой понимается наличие не только остановок общественного транспорта, но и наличие магазинов, госучреждений, школ, детсадов и т.д. Уровень ее развитости должен соответствовать целям проекта.

В целом, подходя к вопросу инвестирования в землю со всей ответственностью, можно рассчитывать на уровень доходности, не ниже, чем от банковских вкладов. Между тем, успешно реализуя свои задачи можно получить и вполне высокий доход, сравнимый с доходами от более рискованных способов вложения капитала, а иногда и превышающий их.

  • Качество земли (весенние паводки затапливают участок каждый год)
  • Сокрытие информации о нахождении земельного участка под арестом или иных обременениях
  • Отсутствие согласия супруга на продажу земельного участка и многое другое
  • Невнимательное прочтение документов, предлагаемых к подписанию продавцом
  • Неквалифицированная проверка документов на земельный участок
  • Наличие на участке красных линий (границ общественных зон), а так же разногласий в кадастровом учете.
  • Нечеткие границы между соседними участками и неправильная установка заборов

Неудачный пример инвестирования в землю:

​Недавно мне показали пример, когда инвестор, приобрел участок в собственность, получил свидетельство о регистрации и уже начал строить дом, как оказалось что половина дома находится по кадастру на участке, который принадлежит соседу, а границы его участка смещены.

Красные линии определяют границы территорий общего пользования ​на которых расположены:

  • линии электропередачи
  • линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения)
  • трубопроводы
  • автомобильные дороги
  • железнодорожные линии
  • прочие сооружения

Красные линии отделяют общественные (публичные) территории от земельных участков, застраиваемых частными лицами. Иными словами, красная линия отделяет земли (места) общего пользования (улицы, переулки, проезды и т.п.) от кварталов города.

Ознакомиться с прохождением красных линий можно получив Сведения Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Эта информация является общедоступной и при поступлении соответвующего запроса Вам направят информацию о прохождении красных линий.

  • Земельный участок находится в долевой собственности
  • Земельный участок входит в состав особо охраняемых природных территорий
  • Земельный участок оформлен на праве бессрочного пользования
  • Имеются обременения на землю или арест
  • Земельный участок подпадает под изъятие для нужд государства
  • И еще десятки юридически тонких моментов

Размежевание больших участков

Купить большое, разделить на малые части и продать в сумме дороже – этот «рецепт» подходит не только для земельных участков, но уже давно и с успехом применяется во многих отраслях. Стратегия для тех, кто не хочет ждать роста цен. Работает на землях под ИЖС, дачное строительство. С/х земли также можно дробить и реализовывать под хозяйственную деятельность, но такой вариант менее ликвидный.

Модернизация участков

Под модернизацией мы подразумеваем покупку участка без благ цивилизаций и подвод туда:

  • Газа
  • Воды
  • Электроэнергии
  • Дороги

Мы не упомянули канализацию, т.к. ее можно оборудовать автономную (септик).

Для подобного заработка необходимо хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и быть сведущим в инженерных коммуникациях (или нанять таких людей). Иначе легко попасть впросак: если коммуникации к участку до сих пор не подвели, то этому должна быть какая-то причина (все хотят продать дороже, подвод коммуникаций этому очень способствует).

Возможно, обустройство обойдется настолько дорого, что не будет не только выгоды, но и возможен убыток. Для расчетов нужны люди, могущие навскидку определить сложность мероприятия.

Смешанная стратегия инвестирования

Вариант для извлечения максимальной прибыли для инвесторов, не обладающих большими капиталами.

Пример. Покупаем участок в 20 соток. Делим на 3 участка поменьше. Строим дом только на одном (возможно, на заемные, кредитные средства). Продаем застроенную землю с домом и на эти деньги строимся на двух оставшихся наделах, после чего реализуем и их.

Еще по теме  Прогноз курса Евро на 2020 год в России прогнозы экспертов последние новости

Поговорив о тактике, давайте теперь перейдём и к стратегии инвестирования. Для частных инвесторов, в зависимости от вида получаемого дохода, можно выделить две основные модели инвестирования в недвижимость:

  1. Модель «Рантье»;
  2. Модель «Спекулянт».

Модель «Рантье», как уже понятно из названия, предполагает покупку недвижимости с целью последующего получения пассивного дохода от сдачи её в аренду. Здесь во главе угла стоит вопрос о том, каким будет процент прибыли и каков срок окупаемости того или иного объекта. Ведь согласитесь, нет никакого смысла вкладывать деньги в такие объекты, стоимость аренды которых (в пересчёте на процент годовых от их общей стоимости) едва будет перекрывать уровень инфляции.

Давайте рассмотрим это на конкретных примерах. Допустим, сдача в аренду квартиры будет приносить вам всего 4-7% прибыли в год (в зависимости от города). То есть, инвестировав деньги в квартиру стоимостью 10 млн. рублей, вы будете получать от 400000 до 700000 рублей в год. Вроде бы не так уж и плохо, но учитывая уровень инфляции в те же 4-7%, этот доход вполне может нивелироваться до нуля, а то и вовсе превратиться в убыток.

Сдача в аренду апартаментов – занятие куда более выгодное и может приносить от 9 до 12% прибыли в год. Также в цене всегда и коммерческая недвижимость. Например, за магазины, кафе и рестораны можно получать порядка 11-12% ренты в год. Чуть менее выгоден вариант со сдачей в аренду офисных помещений, здесь можно рассчитывать лишь на 8-9% годовых.

Следует иметь в виду, что помимо процента, получаемого в качестве арендной платы, можно рассчитывать и на повышение стоимости своих активов (ведь цены на жильё имеют свойство расти в долгосрочной перспективе). А кроме этого, данная модель инвестирования предполагает и ряд определённых издержек, таких, например, как: расходы на ремонт и обустройство помещений, коммунальные платежи и т.п.

В целом, модель «Рантье» можно отнести к консервативным стратегиям инвестирования, которые позволяют получать умеренную доходность при сравнительно небольшом уровне риска.

Модель «Спекулянт» предполагает более агрессивное инвестирование и, соответственно, может принести гораздо больший процент дохода. Работа по этой модели предполагает покупку недвижимости на ранних стадиях её строительства с целью дальнейшей перепродажи по закономерно возросшей цене.

Так, купив квартиру на стадии котлована, можно получить в будущем прибыль на уровне 35% и выше. Судите сами, каждая последующая стадия готовности объекта добавляет к его стоимости от 5 до 10%.

Так на этапе постройки нижних этажей здания, его стоимость автоматически увеличивается примерно на 10%. Готовность средних и верхних этажей здания добавляет к его стоимости ещё 10%. Когда строительство подходит к этапу отделочных работ, стоимость подрастает ещё на десяток процентов. Ну и, наконец, после окончательной сдачи здания в эксплуатацию, его стоимость подрастает ещё приблизительно на 5%.

Большая доходность, априори, подразумевает и потенциально больший уровень риска. Так, например, можно столкнуться с так называемым долгостроем. В нашей стране, к сожалению, была масса прецедентов подобного рода, когда дольщики вкладывали деньги в надежде получить квартиру через пару лет, а в результате им приходилось ждать гораздо дольше. И это ещё хорошо, если в итоге они всё-таки получали свою квартиру, ведь многие из них остаются обманутыми и поныне.

Стратегии инвестиций в земельные участки Подмосковья.

Для минимизации подобного рода риска, здесь необходимо принимать следующие основные меры:

  1. Самым тщательным образом нужно проверить всю правоустанавливающую документацию по проекту;
  2. Убедиться в удовлетворительном финансовом состоянии компании-застройщика, чтобы не оказалось так, что денег на завершение строительства не было изначально;
  3. Ознакомиться с портфолио компании-застройщика в виде портфеля реализованных ею проектов;
  4. Обращать внимание на поведение застройщика, так, в частности, стремление устраивать спешные распродажи, при первых признаках снижения активности покупателей, с большой долей вероятности может говорить о том, что у него нет достаточного количества средств (или средств надёжных партнёров) для завершения объекта.

Ну и, конечно же, следует учитывать все те факторы, влияющие на привлекательность объекта недвижимости, которые были описаны в предыдущем разделе этой статьи, а именно:

  1. Местоположение. Новостройка должна находиться в востребованном районе с хорошо развитой инфраструктурой и транспортной доступностью;
  2. Экологию. Если строящееся здание будет находиться в экологически неблагополучном районе города, то это может отрицательно сказаться на его привлекательности для потенциальных покупателей (особенно это касается объектов жилой недвижимости);
  3. Престижность. Чем ближе к центру, тем престижнее недвижимость и соответственно, тем больше её привлекательность для покупателя.

И другие моменты, от которых будет зависеть величина спроса на объект ваших инвестиций.

Итоговый анализ

Теперь вы знаете себестоимость земли (пусть и приблизительную, но с опытом вы научитесь прогнозировать более точно). И можно понять, за какую сумму и в какие сроки вам нужно продать участок, чтобы получить требуемый доход.

Если вы понимаете, что ситуация на рынке (текущая и прогнозируемая через год-два) не располагает к таким ценам, инвестиция выглядит очень сомнительной и стоит поискать другой вариант.

Вам кажется, что все слишком сложно, много цифр и нюансов нужно учесть? Инвестиции – это вообще про цифры, и без постоянного анализа и подсчетов можно просто получить убыток. Иначе для вас возможен только вариант с полностью пассивным инвестированием.

Мы уверены, что все у вас получится – при грамотном подходе просто не может не получиться. И обязательно заглядывайте в наш раздел со статьями – постоянно будут публиковаться новые полезные материалы.

Оцените статью
Финансовый портал
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.