Как выбрать подрядчика для строительства дома и не попасть на дилетанта

Экономика

Определяемся с запросами

Перед тем как приступить к активным поискам специалисты рекомендуют определиться с перечнем основных требований к объекту строительства. Первостепенного внимания заслуживают следующие критерии:

  • месторасположение участка;
  • наличие поблизости инфраструктуры;
  • параметры коттеджа;
  • близость к транспортным развязкам;
  • благоустройство придомовой территории;
  • присутствие социальных и инфраструктурных строений.

Это важный шаг, позволяющий при общении с агентом девелоперской компании с высокой вероятностью отличить профессионала от дилетанта. Можно перечислить уточняющие характеристики для будущего дома, что поможет более точно определиться с выбором проекта постройки.

Виртуальное знакомство с застройщиком

При выборе девелопера весомую роль имеет наличие и качество реализации официального сайта компании. С его помощью можно получить базовую информацию о застройщике. Хорошая строительная компания предоставляет посетителям доступ к таким данным:

  1. Детальная и понятная информация об используемых при возведении объектов технологиях, ключевых принципах сооружения.
  2. Портфолио с объектами, введенными в эксплуатацию (приветствуется наличие отзывов от клиентов).
  3. Год основания предприятия, опыт работы, квалификация сотрудников, международные грамоты, сертификаты и т.п.

О наличии опыта в строительстве загородных домов говорят и фото, видеоотчёты, размещенные на официальном интернет ресурсе компании. В указанных материалах должны четко фиксироваться основные этапы сооружения объекта.Добросовестные застройщики в большинстве случаев заказывают отдельные сайты под каждый конкретный проект, где можно не только изучить документацию и планы, но и увидеть через веб-камеру ход работ, этап готовности сооружения.

Совет! Мелкие фирмы ориентируются на узкоспециализированные работы (возведение строений по каркасной технологии, дачных домиков, бань из сруба и т.п.). Крупные застройщики выделяются комплексным предоставлением услуг, большим штатом сотрудников, специалистов.Если сайт компании понравился, в обязательном порядке следует перезвонить в офис девелопера. Обратите внимание на оперативность дозвона: если трубку на том конце не поднимают в течение нескольких минут, это лишний повод задуматься.

Признаки, которые должны насторожить клиента:

  • возраст компании менее 3 лет;
  • минимальный объем информации о новых и реализованных проектах (имеются виду открытые источники, СМИ, профильные издания);
  • отказ представителей застройщика предоставлять детальную документацию об объекте строительства. 

Очень полезно посетить специализированные форумы и почитать реальные отзывы клиентов о компании. Надежный подрядчик заметен за три версты, а дилетант всегда «проколется» в каком-то моменте.

Отправляемся в офис лично

Ни один виртуальный тур или отзывы посетителей не смогут заменить полноценное и личное знакомство с девелопером. В рамках первого посещения офиса необходимо обратить внимание на здание, в котором работает компания, общее количество сотрудников, степень их занятости, а также техническое оснащение.

  1. Оцените вежливость общения персонала до момента подписания каких-либо официальных договоров. Если к вашим пожеланиям никто не прислушивается, навязывая типовые программы или решения, можно предположить, что и в последующем подрядчик будет относиться к вам пренебрежительно.
  2. Застройщик уже должен иметь разработанную концепцию реализации продукта: план, в соответствии с которым будут заключаться договоры, продаваться отдельные объекты. Потенциальному домовладельцу следует поинтересоваться:
    1. на каком этапе находится обустройство земельного участка, его подготовка к предстоящим работам, сформирован ли он вообще;
    2. общее количество участков, их размежевание;
    3. наличие мест, предполагающих общее пользование;
    4. присутствие и степень готовности инфраструктурных объектов;
    5. сроки сдачи их в эксплуатацию.
  3. Не лишним будет поинтересоваться, есть ли среди штатных сотрудников профессиональные инженеры, конструкторы и архитекторы (возможность заказа индивидуального проектирования домов). Если их привлекают лишь от случая к случаю, рекомендуем отказаться от услуг такой организации.
  4. Помните, что коммерческое предложение подготавливается на основе технического задания, сформированного при участии клиента-заказчика (за исключением тех случаев, когда дом покупается в уже готовом коттеджном или загородном поселке). На стадии проектировании и корректировки точную цену никто не называет. Если есть готовое проектное решение (с перечнем всех аспектов и объемов работ), то стоимость будет максимально достоверной.
Еще по теме  Где и как дешевле застраховать машину по осаго? 6 реальных способов снизить цену страховки

Ознакомьтесь с генеральным планом будущего поселка. Обратите внимание на наличие разрешения на его реализацию. Крайне важно уточнить и определиться с последующей судьбой объекта после сдачи его в эксплуатацию. «Живым» посёлком можно считать лишь тот, в рамках которого предполагается создание некоммерческого объединения, выполняющего функциональные обязательства управляющей компании. Если ответов на перечисленные вопросы никто не предоставил – несите свои деньги другому девелоперу.

Документация и договорные отношения

Об отношении застройщика к реальным и потенциальным клиентам много чего может рассказать поведение агентов по продажам. Постоянное акцентирование внимания на идеальности выполнения работ, витиеватые и двусмысленные ответы на конкретные вопросы, чрезмерная услужливость – все те признаки, которыми «болеют» дилетанты в любом деле, будь-то строительство или производство товаров.

Как выбрать подрядчика для строительства дома и не попасть на дилетанта

Не существует ни одного идеального объекта. Уважающий себя исполнитель заблаговременно и в одностороннем порядке предупредит о возможных сложностях, случающихся на этапе возведения дома, коттеджа или поселка, предложит механизмы их преодоления, решения.Отличительная черта добросовестных застройщиков – готовность к двустороннему диалогу, конструктивным и аргументированным уступкам.

https://www.youtube.com/watch?v=2wjRvY2zKiY

Покупатель должен быть заинтересован в наличии документов на земельный участок, где предполагается возведение дома. Особенно внимательно следует изучить категорию, а также целевое назначение участка. На сегодняшний день объекты недвижимости разрешается сооружать на землях, принадлежащих к одной из следующих категорий:

  • ведения личного подсобного хозяйства;
  • индивидуального жилищного строительства;
  • дачного строительства.

Если около поселка есть архитектурные памятники, краеведческие зоны, заповедники, музеи или рекреационные комплексы, следует проконсультироваться у специалиста со стороны на предмет нахождения объекта строительства в черте охранной зоны.В юридическом отделе застройщика клиентам предоставляют для ознакомления предварительный договор на строительные мероприятия.

В договор обязательно включаются полные сведения относительно:

  • объемов монтажных и строительных работ;
  • количества используемых материалов;
  • технологии и качества применяемой ресурсной базы;
  • сроков выполнения мероприятий (каждого этапа);
  • возможных рисков и гарантийных обязательств.

Обратите внимание! В договоре должны отражаться реальные данные о применяемых конструкциях, решениях и материалах (вплоть до точных технических характеристик каждого из них). Отсутствие соответствующей информации предоставляет застройщику огромную свободу в плане выбора материалов, он может использовать более дешевые и низкокачественные решения.

Убедитесь в том, что договор включает в себя четкие даты начала/завершения работ. Фирмы «однодневки» стараются всеми возможными способами исключить из официальной документации какие-либо пункты о штрафных санкциях, которые применяются к девелоперу при нарушении согласованных сроков. Компании с хорошей репутацией действуют полностью противоположным образом.

Началу любого строительства предшествует внесение на счет подрядчика авансового платежа. Сумма зависит от масштабности строительных мероприятий и наличия у застройщика собственных финансовых резервов. Допускается оплата каждого отдельного этапа работ (при этом от конкретной суммы отнимается до 15%, которые поступают на счет подрядчика по факту сдачи объекта в эксплуатацию). Весь перечень финансовых нюансов должен отражаться в договоре.

Однако вне зависимости от дотошности и внимательности покупателя, в реальности правдивость обещаний подрядчика дома проверяется исключительно временем. Случаются ситуации, когда декларируется одно, а на завершающем этапе все сроки срываются, обещаний никто не придерживается.Обезопасить себя можно исключительно четким прописыванием каждого пункта и статьи договора с указанием сроков и санкций при их нарушении.

Надеемся, что представленная информация поможет вам обезопасить себя от дилетантов и выбрать действительно успешную и надежную строительную организацию.

Разведка боем

Обязательный пункт – посещение строительной площадки, на которой уже строиться какой-либо проект. Специалисты утверждают, что об отношении компании к своим объектам (следовательно, и клиентам) можно судить по специалистам, возводящим дом. Фото на сайте легко найти на просторах интернета, а вот реальную стройку и людей сложно заменить.

Еще по теме  Требования к заемщикам по ипотеке на новостройки

Совет! Собственная производственная база – огромное преимущество для строительной компании. С ее помощью можно нивелировать необходимость привлечения субподрядчиков, снизить себестоимость строительства в целом. Для многих отечественных компаний это непозволительная «роскошь».Не лишним будет пообщаться с реальными владельцами коттеджей, либо теми, у кого дом находится на стадии реализации.

Еще один критерий проверки девелопера – общение с клиентами. Реальное мнение людей всегда ценнее виртуальных отзывов. Помните о том, что на просторах интернета очень часто искажается, да и конкурентов не стоит исключать из поля зрения. В отечественных реалиях очень часто встречаются «выбросы» непроверенной и несоответствующей действительности информации, что отрицательно сказывается на формировании мнения потенциальных клиентов о той или иной компании.

Финансовая составляющая проекта

Как выбрать подрядчика для строительства дома и не попасть на дилетанта

На современном рынке редко встречаются проекты, строительство которых финансируется исключительно за счёт личных средств застройщика. В связи с этим потенциальному покупателю следует уточнить финансированную сторону. В большинстве случаев это крупные акционеры, банковские структуры, кредитные предприятия.

Помните, что в рамках отечественной законодательной базы возведение дуплексов и загородных коттеджей никак не регламентировано, особенно, что касается долевого строительства. Единственный инструмент для проверки репутации девелопера – ориентироваться на уже введенные в эксплуатацию проекты.Огромный плюс подрядчика загородных проектов – готовность и способность привлекать финансовые средства клиентов на разных стадиях (или же отдельных этапах) строительства.

Строители в один голос говорят о том, что качественно построить дачный дом или коттедж можно только при наличии полного пакета проектной документации.

Тем не менее, как признаются представители бригад, сегодня большой процент частных домов возводится без проекта. Часто его заменяет просто набор картинок с фасадами и набросанная от руки планировка этажей. Юристы считают, что даже в таких экстремальных условиях можно составить договор подряда, который поможет построить достаточно качественное жильё и позволит разрешить большинство недоразумений между подрядчиком и заказчиком.

Руководитель ООО «Правоведъ», юрист Елена Хайруллина, в частности, рекомендует включать в договор информацию о размерах объекта, количестве этажей, данные о типе фундамента, описание способа выполнения конструктивных элементов строительства, виды используемых строительных материалов. Описание может быть вынесено в отдельное приложение к договору.

Как выбрать подрядчика для строительства дома и не попасть на дилетанта

Другие юристы дают похожие рекомендации.

Техническое описание коттеджа может быть примерно таким:

  • Двухэтажный дом с холодным чердаком, двухскатной крышей. Фундамент монолитный, ленточный, бетон М300, ширина ленты 400 мм, заглублён 500 мм, над землёй – 500 мм.
  • Наружные габариты – 6 на 9 метров.
  • Жилая площадь – 55-60 кв. м.
  • Число этажей – 2.
  • Высота этажей в свету – 2,7 м.
  • Материал наружных стен – твинблоки 400 мм.
  • Наружное утепление стен – базальтовые плиты 100 мм.
  • Перегородки – твинблоки 200 мм.
  • Тип перекрытий – по деревянным балкам 200 мм.
  • Утепление перекрытий – базальтовые плиты 200 мм.
  • Тип кровли – битумная черепица.
  • Наружная отделка стен – декоративная штукатурка короед.
  • Наружная отделка цоколя – натуральный камень.
  • Окна и подоконники пластиковые, откосы – штукатурка.

Первый этаж: крытое крыльцо, тамбур, санузел, прихожая-лестничный холл, кухня-столовая. На второй этаж дома вынесены две спальные комнаты, лестничный холл, ванная. Отопление от газового котла, установленного на кухне.

Вопрос инженерных сетей

Самого пристального внимания заслуживают инженерные сети, к которым многие наши соотечественники относятся пренебрежительно. Вопросами подвода и подключения газа, электричества и водопровода занимается лишь несколько компаний в каждом регионе страны. Никто не запрещает лично пообщаться с их представителями и получить исчерпывающую информацию о ходе реализации работ на том или ином объекте.

У застройщика следует уточнить: кому будет передано право пользования инженерными сетями, их обслуживания по завершению работ. Это может быть одна из управляющих компаний девелопера или стороннее предприятие. Если же работы по инженерным сетям передаются другой организации, существует вероятность последующего пересмотра ранее достигнутых договоренностей.Пересмотр не сулит покупателю ничего хорошего. В некоторых случаях придется и вовсе подводить коммуникации за собственный счет.

Еще по теме  Займ в Веб-Займ - онлайн заявка

Заказчик, сделай себе удобно.

Часто на строительство коттеджа заключается последовательно несколько договоров: первый на фундамент; второй – на коробку с кровлей; третий – на отделку. Особенно часто такое практикуется при строительстве домов из бревна, лафета или бруса естественной влажности. После сооружения крыши такой дом «садится» в течение 6-12 месяцев.

Юрист Елена Хайруллина также считает, что сквозной договор более удобен для заказчика. Причём в этом договоре должно быть предусмотрено поэтапное принятие работ у строителей.

Ещё об одном моменте, который желательно отразить в договоре, напоминает Алексей Русакович.

Сроки исполнения договора.

Если строительные работы выполняет индивидуальный предприниматель (ИП) или строительная фирма в статусе ООО, то такие подрядчики подпадают под действие Закона о защите прав потребителей. Этот документ за срыв сроков предусматривает неустойку в размере 3% от суммы контракта за каждые сутки просрочки.

Александр Латыев рекомендует указывать в договоре бытового подряда неустойку в виде пени в размере 0,1% за сутки просрочки, максимум – 0,3—0,5% за сутки. Если поставить больше, то суд, скорее всего, снизит размер санкций на своё усмотрение.

Не дать строителям перетянуть договор «на себя».

Заказчику следует помнить, что нанимаемые им строители гораздо лучше него разбираются в вопросах составления договоров подряда. Строители с этими бумагами работают постоянно, следовательно, для них не составит труда включить в договор безобидные – на первый взгляд – пункты, которые по факту достаточно невыгодны клиенту.

В одном из договоров на строительство коттеджа, например, затаилась такая фраза: «Места вывоза мусора определяет и согласует заказчик». Используя этот пункт договора, как предлог, бригада пыталась отказаться от вывоза мусора с площадки, на том основании, что заказчик не выполнил условие, под которым подписался и не обеспечил строителям доступ на свалку. Впрочем, как замечает юрист, подобная позиция подрядчика выглядит достаточно шатко.

Тем не менее, юристы в один голос советуют частным заказчикам не просто читать договор, предложенный строителями, но жёстко убирать из него все некорректные, неграмотные и расплывчатые формулировки. Если некий пункт действительно необходим, то его надо переделать, чтобы убрать возможность двоякого толкования.

Руководитель компании «Урал СРС» Алексей Галимов говорит, что даже если заказчик подписал договор с невыгодными для него условиями, то отчаиваться, возможно, не стоит. Скорее всего, часть из этих плохих пунктов противоречат закону, и если дело дойдёт до суда, то такие условия договора будут признаны недействующими.

Сколько стоит правильный договор

Помощь в анализе договоров бытового подряда в Екатеринбурге готовы оказать десятки правовых фирм и частнопрактикующих юристов. Если в договоре речь идёт о полном цикле работ по строительству частного дома, то стоимость услуги по его составлению колеблется в районе 3—10 тысяч рублей. К юристу можно прийти уже с готовым договором (например, предложенным строительной бригадой). Анализ и корректировка такого документа будет стоить порядка 2 тыс. руб.

В свою очередь, если заказчик понёс убытки из-за юриста, допустившего ошибку при составлении договора, то он (заказчик) может потребовать с юриста компенсацию. Впрочем, как замечают сами правоведы, пока нет судебной практики по подобным делам.

Оцените статью
Финансовый портал
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.